강남에 아파트를 사야하는 이유
강남 아파트 사야하는 이유
제목을 이렇게 잡은 이유는 부동산을 사려면 차라리 강남 아파트를 사라는 얘기다.
왜냐하면 망할 염려가 적기 때문이다.
따라서 '앞으로 싸게 부동산을 산다면'이라는 전제를 붙이고 강남 아파트를 사라는 얘기다.
물론 비싸게 샀다면 역전세, 원리금, 종부세 등 각종 세금으로 망할 수 있다.
비싸게 샀다는 것은 본인의 경제적 여건을 고려해서 말하는 것이다.
100억 대 부자가 20억 대 강남 아파트를 샀어도 그것은 비싸게 산 것이 아니다.
그러나 연봉 1억이 안 되는 사람이 20억 대 강남 아파트를 15억 원 전세 끼고 후순위 대출 받고 신용대출까지 끌어서 영끌해서 저금리에 샀다면 그것은 비싸게 산 것이다.
이런 사람을 집거지라 한다.
즉 여기에서 전제는 경제적 여건이 되는 사람이 앞으로 아파트를 살 요량이면 강남아파트를 사라는 얘기다.
1. 상속
일본에는 빈 집이 넘쳐난다.
이유는 늙어 죽는 노인이 많은데 그 노인이 가지고 있는 집을 자식이 물려 받지 않기때문이다.
만약 당신의 부모가 본인에게 집을 물려준다고 치자.
그런데 만약 시골에 집이 있다면 상속 받을 것인가?
그렇지 않을 것이다.
따라서 내가 상속받지 않을 주택이라면 사지 않는 것이 좋다.
내가 산 주택은 대부분 부동산 호황기에 이렇게 가만 있다가는 평생 주택을 못 살 것 같아 어쩔 수 없이 산 주택이었을 것이다.
그러나 앞으로 다시 부동산 가격이 오른다고 치더라도 자식이 기꺼이 상속 받을 주택이 아니라면 사지 않는 것이 좋다.
그런 부동산은 오르지도 않거니와 자식에게 빚만 안겨주는 꼴이 된다.
반대로 강남 아파트 정도라면 자식이 상속 받을 것이다.
왜냐하면 전제에서 얘기했듯이 강남아파트는 싸게 샀다면 불황기에도 급매로 팔면 팔리기 때문이다.
2. 가격 상승
부동산 호황기가 온다면 강남 아파트가 다른 아파트보다 올라도 더 많이 오른다.
그러나 대부분 다른 지역은 가격이 올라도 오른 가격에 막상 팔려면 상대가 없어 팔지 못한다.
즉 강남아파트는 수요가 다른지역보다 월등히 높기 때문에 가격 상승이 일어났을 때 팔기 쉽다.
그래서 반대로 많이 오른만큼 떨어질 때도 더 많이 떨어진다.
3. 저출산 고령화
지방대 어쩌나…정시 '사실상 미달' 87%가 지방대
2023학년도 대입 정시모집 전형에서 지방대 미달사태가 나타날 가능성이 커졌다. 정시모집 경쟁률 3대 1 미만으로 ‘사실상 미달’인 대학 10곳 중 8곳은 지방대인 것으로 집계됐다.
요즘 대학별 정시경쟁률이 나오고 있다.
지방대는 10곳 중 8곳이 미달이다.
지방거점 국립대 조차도 미달이다.
이유는 학교 갈 아이가 적기 때문이다.
현재 출생아 수는 30만 명 대로 줄어들었다.
그런데 대학 정원은 60만 명 대이다.
만약 대학정원을 줄이지 않는다면 앞으로 대학의 절반은 미달이 될 것이다.
그런데 그 대학정원은 모두 지방대가 될 것이다.
왜냐하면 인서울, 수도권을 모두 채우고 지방대를 채울 것이기 때문이다.
따라서 지방대는 인기과를 제외하고 싹 다 미달이 될 것이다.
아파트도 마찬가지다.
앞으로는 인구가 줄어든다.
따라서 지방의 아파트는 빈집이 늘어날 것이다.
부자되려고 수도권, 지방의 아파트 대규모 매입했다가는 고금리 맞으면 경매로 집 넘어가면서 바로 집거지된다.
갭투자로 100채 만들어 집거지 되지 말고 앞으로 집을 산다면 강남 아파트 한 채를 사라.
4. 국민소득
한국의 현재국민소득은 2022년 현재 전세계 30위권이고 33,591 달러이다.
국민소득은 장기적으로 우상향 할 것이다.
지금 3만불이지만 4만불 또는 5만불이 될 수도 있다.
물론 일본과 같이 디플레이션에 빠진다면 오히려 국민소득이 빠꾸 할 것이다.
아르헨티나와 같이 중진국의 함정에 빠져도 국민소득이 정체에 빠지거나 빠꾸할 수 있다.
그러나 낙관적으로 국민소득이 늘어난다고 치자.
그렇다면 소득이 이렇게 늘어나는데 자원은 한정되어 있는 것이 바로 부동산이다.
따라서 강남과 같은 요지의 부동산은 소득이 증가할수록 더 많이 찾게 될 것이다.
그러니 장기적으로는 가격이 천정부지로 치솟을 수밖에 없다.
5. 자산 양극화
만약 국민소득이 지속적으로 늘어나지 않는다고 해도 강남 아파트를 사야 하는 이유는 있다.
왜냐하면 자산의 양극화 때문이다.
자본주의는 전쟁이 일어나 폐허가 되지 않는 한 자산의 양극화는 시간이 지날수록 지속적으로 커진다.
이유는 자본을 가진자가 없는 자에 비해 돈을 버는데 있어서 절대적으로 유리하기 때문이다.
양극화가 없는 곳은 모두가 가난한 나라거나 북유럽과 같이 소득의 대부분을 세금으로 빼앗기는 나라다.
가난한 나라는 1950년대의 전쟁으로 폐허가 된 한국이나 현재의 북한과 같은 곳이다.
따라서 국민소득이 정체된다고 하더라도 시간이 지나면 자산의 양극화 때문에 부자 동네인 강남은 부동산 가격이 더 오를 수밖에 없다.
인도, 브라질 등도 비싼 동네의 집값은 상상을 초월할 정도로 비싸다.
6. 희소성
유럽에서 대대적으로 부자인 가문은 재테크를 어떻게 하는가?
돈을 버는 것보다는 돈을 지키는 재테크를 한다.
그중에 하나가 바로 미술품이다.
고흐, 세잔, 피카소의 작품은 작가가 죽었기 때문에 더 이상 늘어날 수 없다.
그래서 새로 경매에 붙여질 때마다 가격은 천문학적으로 올라간다.
왜냐하면 더 이상 늘어나기 힘들기 때문이다.
그래서 미술품에 투자를 하는 것이다.
강남과 같은 입지 좋은 곳에는 아파트를 더 이상 늘리기 힘들다.
7. 천민 자본주의
'나라별 중산층 기준'…"왜 한국만 그냥 돈이야?"
'한국 중산층'은 △부채가 없고 △30평(100㎡)대 아파트에 살고 월급이 500만원 이상 되며 △자동차는 2000cc급의 중형차를 타며 △통장잔고는 1억 이상을 보유하고 있으며 △해외여행은 1년에 몇 회 이상 다닐 수 있는 사람으로 정리된다.
한국의 중산층 기준은 부채가 없고 30평대 아파트에 살고 월급이 500만 원이상이며 자동차는 2000cc급 중형차를 타며 통장잔고는 1억 원 이상, 해외여행은 1년에 몇 회 이상 다니는 사람이다.
그러나 미국은 '미국 중산층'은 △자신의 주장에 떳떳하고 △사회적인 약자를 도와야 하며 △부정과 불법에 저항하고 △그 외 테이블위에 정기적으로보는 비평지가 놓여 있는 사람을 뜻한다.
'프랑스 중산층'의 기준은 △외국어를 하나 정도 구사하여 폭넓은 세계의 경험을 갖출 것 △한가지 분야 이상의 스포츠나 악기를 다룰 것 △남들과 다른 맛을 낼수있는 별미 하나 정도는 만들어 손님접대를 할 줄 알 것 △사회 봉사단체에 참여하여 활동할 것 △남의 아이를 내 아이처럼 꾸짓을 수 있을 것 등이다.
한국이 다른 선진국과 다른 중산층 기준을 가지고 있는데 그것이 바로 돈이다.
2013년에 기사인데 현재도 별로 달라진 것이 없어 보인다.
"韓 1인당 명품 지출 세계 1위...美·中 보다 6배 많아"
글로벌 투자은행(IB) 모간스탠리가 한국인의 1인당 개인 명품 지출이 세계에서 가장 많다고 밝혔다.
12일(현지시간) CNBC에 따르면 모간스탠리는 지난해 한국의 개인 명품 총 지출이 24% 증가해 168억 달러(1인당 약 325달러)를 기록한 것으로 추정했다. 모간스탠리에 따르면 이는 중국인과 미국인이 1인당 지출하는 55달러와 280달러보다 훨씬 많은 금액이다.
한국이 2022년 기준 명품 매출이 글로벌 1위 찍었다.
무려 중국인과 미국인의 1인당 명품 지출 비용이 6배가 많다.
한국이 과연 부자라서 그럴까?
부의 과시는 한국 사회에서 사회적으로 타국보다 더 용인된다. 맥킨지 조사에 따르면 한국인 응답자의 22%만이 명품 과시가 나쁘다고 생각하는 반면, 일본인은 45%, 중국인은 38%였다.
그렇다기보다는 한국의 과시적인 문화 때문이고 그것을 용인하는 문화 때문이다.
매킨지 조사에 따르면 한국은 다른 나라에 비해 22%만이 명품과시가 나쁘다고 생각했다.
일본은 45%, 중국은 38%였다.
명품 뿐 아니라 외제차도 일본보다 많이 팔리는 나라가 바로 한국이다.
한국 사람은 처음 만났을 때 나이를 물어본다.
나이로 누가 형인지 동생인지를 가르는 것이다.
그리고 어디 사냐고 물어본다.
그것으로 부자인지 가난한지를 가르는 것이다.
어디 학교를 나왔는지, 무슨 직업인지를 물어 얼마나 똑똑한지 얼마나 버는지를 가름한다.
강남 아파트가 바로 한국인의 부의 상징이다.
따라서 한국인의 과시적인 문화가 바뀌지 않는 한 강남아파트에 대한 열망도 바뀌지 않을 것이다.
결론 : 이 외에도 강남아파트를 사야 하는 이유는 많다.
그러나 강남 아파트의 수익률은 상대적으로 좋지 않다.
2006년 강남의 은마아파트가 14억 원인데 2023년에는 17억 원에 거래가 된다.
무려 17년이 지났는데 겨우 3억 원 밖에 안 올랐다.
오래 가지고 있는 것만이 능사는 아니다.
그래서 강남 아파트는 타이밍 좋게 들어갔다 고금리 전에 빠져 나와야 한다.
타이밍 좋게 들어가는 것은 2008년 8억 3천 만 원까지 떨어졌을 때 샀다가 2021년 25억 원 찍을 때 팔고 나오는 것이다.
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